歷時4年、市建局的「油麻地及旺角地區規劃研究」早前出爐，建議將油旺地區分為五大不同主題區，包括將油麻地果欄活化成具特色的旅遊景點、花墟徑水渠改建為水道等，目前是將油旺重塑為宜居、可持續、多元化及具活力的都市核心圈。不過，該項目在重建中將面對什麼難度，又會對區內將帶來什麼樣的改變呢？
五大潛力區發展主題各不同
今次的油旺研究範圍是本港十八區中人口密度最高的地區，人口密度平均每1000平方米有180人，是全港平均數的6倍；人均居住面積只有18.7平方米，比全港平均數少12.6%。道路佔土地面積達四成以上，故經常出現人車爭路情況。
身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜接受《龍週》記者訪問時指出，油旺區過去一直有不少重建項目，但規模較小，對改善社區效益很小，交通配套、改善居住環境和空氣問題等一直做得不理想，這次整體規劃藍圖可說是吸取過去的經驗，「如果做得成，油旺將帶來新景象」。
油尖旺區議員許德亮亦形容，這是一幅漂亮的規劃藍圖，問題關鍵在於如何執行，期望市建局有全盤的應變方案。
根據該份研究，油旺重建分為五個不同主題區，包括：一，增強旺角東獨特的商業活力和特色，成為「步行娛樂和購物目的地」；二，透過強化亞皆老街沿線的商業或零售用途，提升社區的混合土地用途特色，及把旺角東的購物網絡延伸至旺角西，鞏固向南發展的社區歸屬感，從而在旺角西創建一個獨特的「休閒商業和混合土地用途社區 」；
三，逐步淘汰傳統工業用途，推動綜合社區發展和綠化空間，以改善大角咀及太子地區的生活環境，成為「綠悠社區」；四，善用區內廣泛的歷史文化資源，進一步豐富區內濃郁的歷史文化特色，在油麻地北打造一個「保育及文化勝地」；五，在油麻地南創造一個獨特的「多功能城市樞紐」，作為西九龍新發展的延伸，提供商業和混合式用途。
執行難度高 安置成關鍵
鄭泳舜和許德亮都贊同重建規劃，但同時指出執行難度高。鄭泳舜表示，油旺人口密度高，聚居很多基層市民，多劏房戶，重建涉及搬遷問題，因此成功的關鍵在於如何安置這些居民。
根據發展藍圖，油旺區人口的人均居住面積由現時18平方米，增至22至26平方米，市建局並會提供更多「港人首次置業」房屋等。鄭泳舜相信油旺重建會以私樓為主，目前只知道預留九龍城幾個公共屋邨可作安置，「始終要搬區」，所以重建時要想辦法建多一些支援房屋。
▲鄭泳舜落區視察舊樓
許德亮則提到，油旺涉及很多私人業權，難以「起完一部分搬一部分」，整個藍圖太大，也難一下子重建。此外，一旦重建方案公佈，就會有很多人「落釘」，變成收購價越來越高，難以實行。因此，政府須運用收回土地權，落定一個收購價，有系統地分階段重建，做到原區安置。
「不涉及價錢賠償，拆了，在旁邊優先安置，避免炒風。」許德亮以新鎮地街的舊樓重建為例說，發展商都建了細價樓，「600多萬，200多呎，這樣的劏房有沒有人願意買?」他表示，重建變成了「炒起樓價」，普通市民根本買不起，故提出優先原區安置的建議。
許德亮指出，若原區安置，樓上居民受影響較少，但油旺涉及大量地舖，這才是最大的難題，「相差一條街，一間地舖可以相差幾千萬。」所以，地舖是重建的最大阻力，且區內有不少五金等行業的地舖，能否找到同樣面積的舖位搬遷也成問題。
鄭泳舜認為，由於油旺舊樓眾多，重建具迫切性。這次重建藍圖涉及五大項目，可以「成熟一項推一項」，因為有些項目大家已有共識、空間較大，希望兩三年內可推行，「一邊做一邊吸收經驗」。
▲許德亮落區視察旺角街市一帶
果欄活化成具特色旅遊景點
是次重建藍圖包括將油麻地果欄活化成具特色的旅遊景點。果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。
據許德亮了解，果欄的商戶並不想搬遷，因涉及「執位」、外檔和內檔如何分配等複雜問題。另一問題是按照果欄的規劃應是把果欄升高，下面用作泊車，但商戶不願搬上樓。
九龍果菜同業商會理事長張志祥亦說，果欄商戶同時作零售及批發，難將兩者分開重置；加上多屬重型貨品難搬運上樓，認為新方案難解決問題。
鄭泳舜指出，果欄具特色，但同時對區內居民造成影響，例如交通配套，塞車等問題，因此重建已討論多年。
「將果欄搬去其他區，對果欄商戶比較困難。」鄭泳舜說，市建局的活化計劃提供更多地方給果欄，另方面增加旅遊景點，增加交通配套，方向是好。但工程很大，故要和當區居民、販商深入討論。
而參考外國例子，如日本有水產、蔬果市場，歐美亦很常見，而本港的果欄很有特色，不少遊客和市民都喜歡去買水果，故鄭泳舜認為果欄很有潛力發展成旅遊景點。
▲油麻地果欄一帶
收購成本逾萬億 三方案皆虧蝕
油旺舊樓數千，按市建局行政總監韋志成估計，若全數收購成本高達1.1萬億元，因此如何融資成為一大問題。
市建局的研究根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。
「正」方案是設定是增長與宜居，重點促進經濟增長，旨在於基礎設施和規劃容量的限制下，增加總樓面面積至942萬平方米，估計虧蝕1000億元。
「負」方案是透過進行大規模重組和減少人口，創建一個宜居城市，此方案需政府採取更多主導措施，總樓面面積700萬平方米。「零」方案是處於上述兩者之間，在維持現行分區計劃大綱圖容許的總樓面面積基礎上，改善宜居環境，總樓面面積 740萬平方米。此兩方案估計都要蝕逾4000億元。
鄭泳舜認為重建費用很高，未必能單靠政府，除了轉移地積比、增加地積比等，仍要想多些方法，達至收支平衡，否則一定會影響重建進度。若政府採納「正」方案，即有望會增加居民居住的人均面積，亦可減少虧蝕。
許德亮認為，若能進一步放寬建築比率和高度限制，可減輕財政壓力。現時區內較多二十多層的舊樓，最高三十多層，增加三分一發展空間料可減低不少財政壓力；另外可以通過上市等方式集資，避免財赤越滾越大。