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【舊區更新】政府大手筆推油旺重建計劃 推進5大改造項目 金魚街及果欄勢被消失

市建局經過4年研究,去年九月終於祭出油麻地和旺角規劃研究報告,提出區內5大重點發展項目。市民未及消化,行政長官林鄭月娥便火速在10月的《施政報告》中宣布接納研究報告內容,並指政府要加快市區更新云云。 按計劃,現在的「金魚街」、先達廣場等地方將有可能從此消失,儘管有地區聲音指計劃欠缺諮詢做法不妥,但地產界人士認為,政府「千帆並舉」推行項目,不再討論、諮詢,反映政府行事決心,又認為政府須增加項目可建樓面地積比率,才能解決土地問題,並且在中央政府對香港居住問題關心之下,做到政府無人再敢偷懶。 有學者則認為,更新的目的是要令舊區「升級」至更加宜居,跟增加房屋供應並不存在必然關係,但同意政府應更着力「更新」其他「老地方」,讓香港走向另一個新階段。

文:李向榮 圖:黃冠華、羅偉健

林鄭接納報告再研荃灣深水埗重建

旺角街市原址將大幅綠化。

旺角街市原址將大幅綠化。

「八文樓」將會變成全新住宅區。

「八文樓」將會變成全新住宅區。

針對市區老化問題,特區政府2017年委托市區重建局(市建局)展開研究,探討油麻地及旺角兩區土地使用效益及復修模式,希望以更佳方法善用土地,應付社會各種發展需要。市建局於同年5月展開名為「油旺地區規劃研究」項目,研究涵蓋範圍約為212公頃,涉及大概3,300座樓宇。歴經4年研究,市建局終於在去年9月28日,將報告提交立法會發展事務委員會,市建局提出的油旺改造鴻圖大計才正式曝光。

研究提出,在油旺兩區共5個地點進行大改造,但公眾未及消化,行政長官林鄭月娥便在10月6日的2021年《施政報告》中宣布,接納研究報告內容,並指政府會從多方面入手,加快市區更新速度。林鄭月娥在《施政報告》中表示,市建局會按完成的研究,在油麻地和旺角,「以創新、地區為本方式」加快市區更新,包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。林鄭月娥還說,已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究,以確定更新這兩個舊區的方案。

旺角暗渠「重光」搞「城市水道」

目前水渠道為一個休憩公園。

目前水渠道為一個休憩公園。

市建局的「油旺地區規劃研究」,建議把兩區分為5個「市區更新潛力地區」,其中建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」。所謂的「動力商貿區」,涉及旺角水渠道和花園街附近的「金魚街」地段、亞皆老街近先達廣場地段,以及已丟空的旺角街市地段,合共3個地段發展成「步行娛樂和購物目的地」,以及「休閒商業和混合土地用途社區 」。其中水渠道「金魚街」項目,包括要將現在的暗渠「重光」,重現一條由花墟到康民角(即金都大廈附近)的「城市水道」。

油麻地創造一個「多功能城市樞紐」

「八文樓」有機會拆卸。

「八文樓」有機會拆卸。

另外,在油麻地方面,亦有兩個地段被劃作「市區更新」,分別為油麻地果欄一帶,以及渡船角「八文樓」的全部8幢住宅大廈。針對果欄一帶的項目,報告提出要善用區內歷史文化資源,豐富區內歷史文化特色,「打造一個保育及文化勝地」。「八文樓」方面,則要創造一個「多功能城市樞紐」,作為西九龍新發展的延伸,提供商業和混合式用途。

最後,大角咀亦有「更新」,報告建議將該區變身成「綠悠社區」,逐步淘汰傳統工廈,推動綜合社區發展和綠化空間,以改善大角咀及太子區的生活環境。報告又建議引入新規劃工具,例如可轉移受限地皮的地積比率到其他地盤,亦可以以「封街」或「殺街」等方式,將小型街區整合成為較大的單一發展地盤。

許德亮:社區巨變諮詢完全不足

許德亮認為政府在油旺重建中諮詢不足。

許德亮認為政府在油旺重建中諮詢不足。

倘若計劃全面執行,位於水渠道的「金魚街」、亞皆老街先達廣場,以及旺角街市周邊的市集,未來都有可能消失。事涉一個社區的巨大變化,只花費一周時間便由特首「一錘定音」,這種做法連跟政府打交道多年的區議員也感到驚訝。

「整個油旺計劃,對我們區議員來說,都是十分空洞。其實報告交到立法會後,一兩個星期便由行政長官拍板落實,諮詢民意過程是不充足的。」油尖旺區議員許德亮解釋,過去市建局的確有向他本人以及其他地區人士諮詢,但只是讓公眾表達對社區重建的意見,完全不知道政府打算在那些區域要如何「更新」:「我覺得這樣的『諮詢』完全不足夠。」

施永青:政府『去硬』不會擱置

施永青形容政府將千帆並舉改造油旺。

施永青形容政府將千帆並舉改造油旺。

「現在政府是提出方案,不是諮詢,是政府帶頭去做,講明『去硬』,遇到問題才『見招拆招』,不會因為遭反對而擱置。」中原集團創辦人施永青相信,政府對今次油旺計劃重建下了決心:「中央政府對香港的居住問題很關心,亦將香港居住問題解決不善,看成是之前社會運動的根本性原因,所以責成特區政府,一定要盡快解決房屋問題,要告別劏房,所以今次不再是各個政府部門各自為政各自去做,房委會、運房局、城規會等都會一齊配合。」

增加地積比率吸引發展商

旺角街市丟空多年沒有發展。

旺角街市丟空多年沒有發展。

施永青認為如果可建樓面面積不增加,還要照顧原區安置居民的話,很難吸引發展商參與重建:「如果不想樓價上升,就應該補多少少地積比率。」施永青說,這樣做的話除了讓市建局可以有更多重建經費,亦能增加房屋供應。外國政府比香港政府靈活,土地不夠便會增加地積比率,即使讓原業主得益,為了房屋需求也在所不惜。

「香港政府很死板,主要因為錢,不能輕易加地積比率,房屋供應增加的話,會對政府帶來財政壓力,因為地價下跌會影響政府收入。」不過,現在要增加房屋供應,又找不到新土地的話,最快的做法就是增加可容許發展的地積比率。

條件許可下保留原區特色

金魚街恐在新的油旺計劃中消失。

金魚街恐在新的油旺計劃中消失。

對於有指重建計劃新供應的土地,部分會預留給首次置業人士「上車」,施永青同意這項措施:「點解首次置業一定要住新界?首次置業買不到市區是沒有道理。」施永清認為不少首置人士受樓價所限,只能在新界「上車」,但如果發展項目有政府參與,就可以讓他們在市區「上車」。

對於「更新」可能會抹走區內原有特色,施永青解釋,過往政府在條件許可下,都會保留重建地的原有特色,不過這不代表全部都能原區保留,例如旺角以往的「雀仔街」(旺角康樂街),也要搬到園圃街雀鳥花園。施永青相信,即使定了要保留原區特色,但活化過程中都會有演變:「中環街市都變成賣咖啡。」政府的角色也只能盡量配合。

料計劃來自中央港府必須執行

水渠道將變成開放式水道。

水渠道將變成開放式水道。

施永青認為整個油旺計劃,是對特區政府的一大挑戰:「(計劃)多多少少來自中央,即使不是指令,也是給香港政府一種意向,政府才會做。」施永青估計中央政府或許有為政府提供重建路向:「否則以現在公務員、市政(建)局的做事方式,不可能想到如此宏偉的規劃。」

計劃中的重建項目都很困難,施永青認為公務員的心態是最怕「揹飛」,做少點比做多點好,但要應付這個計劃,工作強度及速度都要倍增。對於港府能否完成「任務」,施永青選擇相信現時中央領導人的魄力:「他們和美國佬拗手瓜都夠膽,兩個舊區對他們來說不是甚麼。這不是難不難的問題,是做不做的問題。」他舉例說,以前港督麥理浩說要建公屋,也有很多公務員向他抱怨「以前香港不是這樣做」:「但麥理浩要人做事,而不是要人講不做的理由。他要這些人去克服困難。」

施永清相信今後公務員再也不能偷懶:「未來做特首不是好玩的,好多功課是上面交給你做,不是說你想做多少便做多少,是老師布置功課,你做不出來就打手板,換另一個人做。」

學者: 重建發展與更新重建可並存

晴安藍指五個項目應該按步就班逐一完成。

晴安藍指五個項目應該按步就班逐一完成。

舊區重建及增加土地供應,解決房屋問題,在不少人眼中都有必然關係。香港大學城市規劃及設計系副系主任晴安藍則指出,更新的主要目的應該是要令舊區「升級」,使之更加宜居。

晴安藍認為「更新」不一定是要清拆、重建建築物。油旺區很多建築都是上世紀50年代,在香港急速發展的大環境下建成:「有些建築物已有70年歷史,不是說要把它們全部拆走重建,而是如何令它們再用50年,這是可能(做到)的,當然要看樓宇的結構。」晴安藍認為,政府應該向市民解釋清楚。

重建和發展,對晴安藍來說是兩個截然不同的概念,要弄清楚「更新重建」(re-newal)和「重建發展」(re-development)兩者不同之處:「香港目前主要是想『重建發展』,而我認為香港同樣需要『更新重建』,兩者可以同時在同一區內進行。」

更新須明確政策規則及標準

旺角街市雖已關閉多年,但周邊仍有售賣食物的市場。

旺角街市雖已關閉多年,但周邊仍有售賣食物的市場。

油旺計劃包含了5項發展,晴安藍認為,這些項目應按部就班一個個完成:「政府推行一個新政策,要帶動一件全新的事情,在財務上、規則上要有協調,要有新的概念去告訴所有人,怎樣去達成怎麼樣的標準?促成這些事發生的過程相當複雜,這是全新的政策,我認為香港未有足夠條件,在同一時間應對這樣的大工程。」

舊區重建在晴安藍眼中,不應只是着眼於當前幾個項目:「我們應該放眼未來,不重建的地方也會『變老』,目前我們只着眼於當前5個地段,其餘地方呢?」晴安藍認為區內其他地方的「更新」,比起現有的5個項目來得重要:「香港要過渡到一個混合的重建模式,當中包含了『重建發展』、『更新重建』和『新發展』三方面。」

不過晴安藍同意,香港正步入一個新階段,舊區需要切實計劃如何更新:「一年只重建一幢大廈沒有意思,所以現在須制定明確政策、規則及標準。」

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