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【強制驗樓】疫情過後700幢樓宇收「驗樓令」 居民促政府重啟資助計劃 舊樓業主無助哀歌 維修問題無限輪迴

為確保樓宇安全,讓市民安居,政府恒常都會要求樓齡達30年或以上的私人樓宇「強制驗樓」,以及向他們發出「消防安全指示」,要求大廈擁有人檢驗及在有需要時進行改善,否則輕則罰款,重則坐牢。 過去政府會由房屋協會和市區重建局(市建局)向業主提供資助,其中市建局「樓宇更新大行動」提供資助最多。不過,近月舊樓業主陸續收到海量驗樓命令和消防指示,據了解2022年全港單是被列入強制驗樓的樓宇,就新增近700幢,不過原來「樓宇更新大行動」早在2020年就已經停止接受申請,巨大工程費用令業主難以負擔,徬惶無助叫苦連天,深怕終有一日會被檢控。 有區議員要求重啟「樓宇更新大行動」,資助申請市民,政府則回應指,市建局會適時接受新一輪申請,但強調妥善保養物業是業主的基本責任。

文:李向榮 圖:黃冠華

油尖旺區議員許德亮辦事處近幾個月十分熱鬧,除了接受街坊投訴、代申請波鞋贈送活動等之外,最多到訪辦事處的是區內私人住宅業主和業主立案法團負責人,他們都拿着消防處、屋宇署的信件,向區議員求救要求「幫手」。

大角咀大同新邨

大角咀大同新邨

不少舊樓近期都收到由屋字署和消防處發出的檢驗通知。

不少舊樓近期都收到由屋字署和消防處發出的檢驗通知。

屋宇署及消防處同時發「消防安全指示」

滅火系統運作良好

滅火系統運作良好

逃生出口指示燈須亮着

逃生出口指示燈須亮着

公共地方電線不能外露

公共地方電線不能外露

記者見到部分由部門發出的信件,多為「消防安全指示」、「驗樓和修葺」以及「排污設施改善工程」的命令,要求大廈在指定時間內,完成驗樓和改善工程,而區議員所謂的「幫手」,就是向兩個部門寫信,要求暫緩當局的要求。

大角咀大全街大同新邨大富樓,大廈業主立案法團2021年7月收到屋宇署和消防處發出的「消防安全指示」,要求法團作為建築物公用地方擁有人,必須在建築物內提供或改善當局要求的消防裝置及設備,並必須在2022年7月23日前遵從指示,否則可被控違反《消防安全(建築物)條例》。

救人者也自身難保,大富樓業主立案法團主席鍾澤暉本身也是油尖旺區議員,對於政府部門的「指示」,顯得十分無奈。鍾澤暉表示,屋宇署和消防處按照《消防安全(建築物)條例》第5條,在同一時間發出「指示」,主要要求改善和安裝的部分,包括防煙門、走火通道、窗戶和照明系統等等。由於兩者的改善要求和着眼點有所不同,所以全部都要處理。

每年額外花費6萬元檢查電梯

除了消防安全之外,大富樓亦收到消防處發出的信件,要求改善大廈升降機安全功能。

「升降機幾年前才更換過,雖然安全,但未有安裝『防止上衝』以及『防止不正常移動』裝置。如果不加裝的話,升降機需要每年多兩次檢驗。」據了解,每部升降機檢查費用為15,000元左右,大富樓有兩部升降機,每年額外檢查費用為6萬元。

「政府發出命令(指示)的時候,疫情比較嚴重,業主立案法團要開會以至舉行大會都比較困難。現在疫情可能當成常態化,所以法團開會後向相關部門去年的要求提出延期,正在等候回覆。」鍾澤暉說。

業主大會:等待政府重啟資助

大富樓有144個單位,商業用途有48個業權,全大廈有192個業權,鍾澤暉說,按實際情況要有一個維修金額,交律師按公契訂下每份業權應付費用金額。假設維修費300萬,住宅單位每戶就要付萬多元。其實業主立案法團已就事件開展前期工作,例如和部門溝通,以及委托物業管理公司了解類似樓宇進行維修所需費用,但其實政府資助才是關鍵。大廈召開管理委員會和業主大會後,居民和商戶都認為要留意事件,繼續等待政府重啟資助:「如果政府推出資助,對整件事進行會比較容易和𣈱順。」

鍾澤暉透露,大富樓2017年曾經成功申請「樓宇更新大行動」資助,改善大廈設施,但工程即將完結之際,才陸續收到消防處發出關於升降機的信件,以及消防處和屋宇署發出的「消防安全指示」,他認為十分「冤枉」。

2020年10月30日資助計劃終止

「樓宇更新大行動」資助計劃由市建局負責。

「樓宇更新大行動」資助計劃由市建局負責。

過去大富樓可以向市建局申請資助,例如大廈消防方面,可以申請「消防安全改善工程資助計劃」,以及「樓宇更新大行動」,但原來目前兩個資助計劃早已於2020年10月30日停止申請。

升降機方面,以前大廈可以申請「優化升降機資助計劃」(已於2020年9月30日截止申請),不過鍾澤暉認為有關撥款金額杯水車薪,幫不到業主,反而「樓宇更新大行動」資助金額較多,故希望市建局重開新一輪「樓宇更新大行動」。

據了解,屋宇署每年會揀選目標樓宇進行強制驗樓計劃,獲揀選進行強制驗樓計劃的樓宇,亦會被揀選在同一周期內進行強制驗窗計劃。理論上署方會召開「選取目標樓宇諮詢委員會」會議,邀請建築界和地區各界人士商討「目標樓宇」名單。不過,據了解近年情況有變,在疫情以及不少區議員辭職或被「DQ」的情況下,會議已有一段時間沒有召開。

鍾澤暉:因疫情導致個案積壓

鍾澤暉稱如果政府推出資助,大廈處理事情會比較容易。

鍾澤暉稱如果政府推出資助,大廈處理事情會比較容易。

會議於2022年中重開,據了解新一批「獲提名」要驗樓的「目標樓宇」,數目多達700幢,其中深水埗、九龍城和油尖旺佔最多,絕大部分樓齡超過50年。鍾澤暉解釋:「以前不會一次過發這麽多,可能因為疫情關係,政府工作慢了,有個案積壓,現在放返出來,所以可以解釋到政府為何不斷出信給大廈法團和業主。」

不遵從政府發出的「驗樓命令」或「消防安全指示」屬違法行為。根據《建築物條例》,任何人如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知,可被檢控,一經定罪可處罰款港50,000元及監禁1年,另就不遵從的日數,每日可罰款5,000元。至於沒有遵從「消防安全指示」,法院可處第四級罰款(25,000元),另就不遵從的日數,每日罰款2,000元。

2017年政府加碼撥款30億元

樓宇更新大行動當初推出時,時任發展局局長是林鄭月娥(右)。

樓宇更新大行動當初推出時,時任發展局局長是林鄭月娥(右)。

政府出錢資助舊樓業主翻新大廈和改善各類設施,源於財政司司長2009-10年度的《財政預算案》,公布政府會與香港房屋協會及市區重建局合作,推行為期兩年的「樓宇更新大行動」,提供津貼及一站式技術支援。當時的理念是,資助既可協助舊樓業主進行樓宇維修,也能為建造業界短期內創造更多就業機會的「雙重目標」。

「樓宇更新大行動」2009年5月開始接受第一輪申請,到2017年政府再「加碼」,時任行政長官林鄭月娥在《2017年施政報告》中公布,撥款30億元伙拍市建局推行「樓宇更新大行動2.0」,繼續支援舊樓業主。

除了「樓宇更新大行動」外,市建局其後包攬大部分舊樓改善工程的資助計劃,包括「公用地方維修資助」、「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」、「強制驗樓資助計劃」、「樓宇排水系統維修資助計劃」、「水安全計劃資助計劃」、「招標妥──樓宇復修促進服務」、「家居維修免息貸款」及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」等各項服務及資助。

區議員提動議重啟資助計劃

各式各樣資助種類繁多,市民看得眼花繚亂,市建局其後推出了「樓宇復修綜合支援計劃」,重新整合各項樓宇復修支援及資助計劃,希望讓有需要業主更容易申請及獲得各項樓宇復修的支援及資助,但部分資助計劃已經停止申請。

有見區內不少大廈擁有人面臨被檢控,但又無法申請市建局資助,鍾澤暉和許德亮在油尖旺區議會大會提出,「要求增設『樓宇更新大行動3.0計劃』(第三輪)申請及推出新一系列樓宇維修支援計劃」動議,邀請消防處、屋宇處及市建局代表出席會議。

面對議員質詢,消防處以「相關議題並不涉及消防處的工作範疇」而沒有派員出席。

發展局、保安局及市區重建局則綜合書面回覆,指妥善保養其物業基本上是業主的責任,但政府明白有些業主可能因缺乏經濟能力、技術知識及籌組能力,故政府會繼續和市區重建局合作提供支援,包括「樓宇更新大行動 2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」。市建局現正按序分批審核第二輪申請,並積極協助第一輪和第二輪的合資格樓宇開展相關工程,政府視乎有關計劃推展進度,市建局會適時接受新一輪申請。

許德亮: 有資助可幫到街坊

許德亮要求市建局推出「樓宇更新大行動3.0」。

許德亮要求市建局推出「樓宇更新大行動3.0」。

至於有份出席會議的屋宇署高級屋宇測量師陳妙玲則在會上回應,「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」由發展局及保安局主導及決策,屋宇署及市建局只負責執行,她會將區議員的意見向局方反映, 再交由局方考慮。市建局樓宇復修高級經理何智雄則說,「強制驗樓資助計劃」及「公共地方維修資助計劃」是恒常計劃,並沒有截止日期。

「其實最近幾個月,有很多業主立案法團和個別業主,向我們反映收到很多來自消防和屋宇署的命令。」油尖旺區議員許德亮表示,以往市建局的「樓宇更新大行動」有「1.0」和「2.0」版,有些資助可以幫到他們。例如60歲以上老人家,會有5萬元資助,60歲以下有4萬元。許德亮認為有了這些資助,街坊都會覺得可以做(維修)。

被懷疑「掠水」法團成員意興闌珊

旺角新填地街

旺角新填地街

旺角長沙街

旺角長沙街

不過現在的情況,許德亮說不少樓宇是在「樓宇更新大行動」停止申請後才收到命令,有些大廈則是接受資助完成維修,將餘款退回市建局之後,才接到政府命令,結果業主們又要再「夾錢」。據他所知,面對政府發出的命令,有部分新業主的確想做維修,但因為沒有資助而卻步;另外亦有部分曾受過資助業主,認為大廈才剛完成維修不久,又要他們「夾錢」而加以拒絕。

「結果就是法團向我們(區議員)求助,說他們很難做,他們屬義務性質,卻被街坊質疑『掠完一次又掠一次』。」最後法團成員意興闌珊,繼而引發社區問題和爭拗。許德亮相信舊樓維修問題會不斷「輪迴」:「一幢大廈的維修周期,大約7至8年,如果消防處和屋宇署見到大廈差不多『夠期』,又會出新命令。」換言之,如果有需要,大廈要不斷申請資助,但主要資助計劃卻非恒常性接受申請,令法團面臨困局。

「所以近期收到命令的業主,很希望市建局能加開『樓宇更新大行動3.0』,讓他們減輕負擔。」許德亮無奈地說。

有助減少法團及街坊之間「拗撬」

「其實我們油尖旺區議會,有向市建局查詢過,知道『樓宇更新大行動』經過『1.0』和『2.0』之後,基金仍『有錢剩』,所以政府應持續作出資助,除非基金『冇晒錢』,或者收到很多申請而不足以應付,但如果有錢剩的話,應該重啟資助讓人申請。」

許德亮擔心,部門「海量」發出命令,要求大廈進行驗樓和改善工程,建築市場會很難消化:「根本無那麼多工程公司可以承接項目,價錢一定高。因應疫情,法團要召開會議處理亦有一定困難。」因此許德亮認為市建局應立即重開「樓宇更新大行動」等資助計劃應急:「先讓他們申請,然後有足夠時間做籌備,例如游說其他不想付錢的業主。這對法團和街坊、街坊和街坊之間減少『拗撬』,有極大幫助。」

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